世の中はGWで浮かれているというのに、おいらは会社へ行き顧客のクレーム対応に追われていた。
「あんたが会社を代表してんだから責任とりなさいよ！！」
大声でそう怒鳴るお客様に詫びを入れ、必死でなだめすかし、何とかご納得いただいた。恐らく今夜のうちにお客様が本社にお電話される確率は80％くらいだろう。
タフなミッションだった。
帰りに立ち寄った駅で若いカップルがスーツケースを引きながら楽しそうに歩いていた。
「台湾めっちゃ楽しみ！」
「ちょっ、くっつきすぎだって」
幸せそうに彼氏の腕に飛びつく彼女。それを見て、おいらのぎゅっと握りしめた拳から鮮血がしたたり落ちた。せっかくマッチングアプリに登録したのに誰ともマッチングしない悲しさとGWだというのにお客様に罵声を浴びせられた悲しさで、大人だというのに不覚にも涙がしたたり落ちる。
家に買えるとネクタイを脱ぎ捨て、乱暴に冷蔵庫を開けると安い発泡酒を開けて一気飲みした。
「おいらはああ、投資家やあ」
今夜は一人で荒れよう。そんな気持ちだった。ふと、一通の大きな封筒が目に入った。
差出人はいちごホテルリート投資法人。ああ、そういえばJリートが安いと思って昨年少し買ったんだっけ。そのJリートから届いた封筒を忙しくて開ける間すらなかったのだ。
封筒をぴらぴら開くと、中から運用報告書と分配金計算書が出てきた。
１６，５１０円を配当金として支払ってくれるというご案内だ。
．．．。
それを見た瞬間、おいらの中に突然光が差し込んできた。
「おいらは、おいらは投資家様やあ！！大投資家様やねんぞ！！資本主義社会の頂点に君臨してんねんぞおおお！！」
配当金をもらったときほど、自分を投資家として認識出来るときは無い。自信と尊厳を取り戻したおいらは発泡酒はやめてウイスキーをロックで飲むことにした。今夜はパーティだ。
突然、スマホにマッチングアプリからの通知が届く。よし、ついに来た。ついにこんなおいらでも女性とマッチングしたのだ！歓喜に胸が震える。どんなメッセージをしようか、もしかしてGW暇なのかな？急に会うことになったらどうしよう。
ワクワクが止まらない。つらい仕事の後だからなおさらだ。ゆっくりとマッチングアプリを開けると．．．。
ー気になったのでメッセージしてみました！ー
女の恰好をしたおっさんからメッセージが届いていた(実話)。
何故Jリートは割安だと思うのか
おいらは現在投資先としてJリートに注目している。というのも、Jリートは過去最高の業績を達成し、分配金をがんがん投資家に還元しているというのに全くもって株価が上昇していないからだ。
大きな理由の一つが毎月分配型の投資信託に対して金融庁から物言いがあったことが挙げられる。
毎月分配型の投資信託というのは、その名の通り毎月一定の金額を投資家に分配するタイプの投資信託で登場して以来日本人に大人気だった。銀行の窓口なんかでも行員が「年金のかわりにいかがですか？」などと言って売りまくっていた商品だ。
確かに毎月配当金がもらえるのであれば、おいらだって買いたい。夢のような商品だ。しかし、そんな虫のいい話があるわけがない。毎月もらっていた配当金は、実は元本を切り崩して捻出していたお金だったのだ。
毎月分配型の投資信託の基準価格を見ればわかるが、ほとんどが年々基準価格が切り下がっている。なぜかというと元本を切り崩して分配金に回しているからだ。つまりお金が全く増えないタイプの金融商品だったのだ。※極端に市況がよくなった場合は少しは上がるが。
そんな毎月分配型の投資信託が一番よく買っていたのがJリートだったのだ。Jリートは利益の90％程度を分配金として投資家に払い戻す。それに、分配金を支払う時期もまちまちなので毎月分配型の投資信託とは相性がよかったのだ。
それに響きもいい。「少額で大家さんになれて確実な分配金」という話を聞けば誰だって投資したがるだろう。
そんなわけで売れまくっていた毎月分配型の投資信託だったが、金融庁から物言いが入ったために金融機関でもあまり売ることが出来なくなってしまった。もちろん、徐々に世間に仕組みがばれてしまい、解約もどんどん入ってくる。
そうするとファンドは大量に保有するJリートを売る必要が出てくるし、あまり売れないのでJリートを買うことも出来ない。なのでJリートを買う買い手がいなくなってしまったのだ。
買い手がいなくなると当然株価は上がらない。株を欲しい人間が集まって、競りのように金額を競い合い落札することで始めて株価は上昇する。
参加者も少なく高く買う人もいないJリート相場が上がらないのは当然の結果だ。
しかし、現在ここに価値の剥離が生じているとおいらは思うのだ。Jリートが保有する資産価値自体は不動産相場の回復もあってどんどん上昇している。特に東京付近の不動産価格は相当に上がっていて、銀座の一等地なんかは2017年の時点ですでにバブル期を超える値がついてしまっているのだ。
なので、下記のようなことが現在のJリートには当てはまると思う。
①価格は下がっているのに資産価値は向上している。
そして第二にJリートの業績が絶好調なのだ。かなり多くの銘柄で設立後の最高利益を更新し続けている。業績がいいということは利益が増えているということで、利益が増えているということは分配金が増えているということだ。
②価格は下がっているのに分配金は増えている。
以上の2点からおいらは現在のJリートは実態と価格に差異が生じており、割安だと思っている。
Jリートのリスク
Jリートのリスクはなんと言っても金利の上昇と地震の二つだろう。
まず金利の上昇についてだが、これはいずれは必ず実体化するリスクとして認識しておいた法がいいだろう。
現在の日本はマイナス金利という通常ではありえない環境なので、Jリートには素晴らしい追い風が吹いている状態だ。通常お金を借りると必ず利息がつくが、現在の環境下だと極めて低金利で事業用の資金を借りることが出来る。
しかし、いつまでもこんな環境が続くわけがない。いずれは日銀も金利を上げざるを得ないだろうし、上がりだすとすれば相当に景気が良くなったと誰もがわかるタイミングだと思うので上がり出せばピッチもそれなりに早いのではないかと思う。
そうなると多額の借金をして不動産を買っているJリートは金利の支払いにより収益を圧迫されるので、結果分配金が減り価格も下落してしまうということは十分考えられる。
地震については、首都直下型の地震がもしも実際に起これば相当な数の不動産に影響が出ると思うので、東京付近の不動産に投資しているリートはかなり厳しい状況に追い込まれるだろう。
ただし、地震については予測が出来ないうえに、もしも首都直下型の地震なんか起これば100％世界同時株安に発展し、急速な円高によって米国株に投資している投資家は相当なダメージを負うことになるだろう。
いわゆる、何をやってもダメな状況になるはずだ。
以上の2つがJリートの大きなリスクとなると思う。しかし地震については予測のしようがないので対策の立てようがない。あるとすれば地震が起これば円高になる可能性が高いので円をいっぱい持っておこう、ということくらいだ。
金利の上昇については、極力借入金の比率が低く、なおかつ業績が好調なリートを選ぶことでリスクをコントロールするしかないだろう。yahooファイナンスのREIT情報や保有しているREITから届く運用報告書を見れば借り入れ金の状況は分かるのでチェックしてから買うことをおすすめする。
おいらが買っているJリート
おいらは現在2つのJリートを保有している。1つ目が3463のいちごホテルリート、2つ目が3451のトーセイリートだ。
１つ目のいちごホテルリートについては色々リートを調べてみて、これが一番有望かなと思って買ってみた。
このリートはその名前の通りホテルに投資を行うタイプのリートだ。要するに投資家から集めたお金や借金した金でホテルを買い、そこから上がってくる顧客の宿泊料から利益を得ている。東京や京都、沖縄と保有している不動産もバランスよく分散されている。
現在、日本は国策として観光客の増加を目指しており、事実2017年の訪日観光客は2800万人と10年前の3.5倍くらいまで膨れ上がっている。
その影響で現在ホテルの需要がひっ迫している。おいらはたまに仕事でビジネスホテルを利用することがあるのだが、東京で土日だと驚くほど値段が上がっており、なおかつ中々予約が出来ない。
これは大都市で顕著で大阪、福岡、名古屋などは人気のホテルだと満室という状況は当たり前だ。ということは、需要が供給を上回っているのだ。そういった状況下では価格決定権は供給をする側にある。
たまに、「なんでやねん」というほどの価格設定をしているホテルもあるが、それでも泊まる人たちがいるのは事実だ。
ちなみに訪日客の50％以上は韓国と中国からの観光客なのだが、ホテルに行くとそれがよくわかる。そこら中で中国語や韓国語が飛び交っているのだ。
以上のような現状を踏まえるとホテル型のリートはこれからも収益を順調に拡大させていくと考えるのが自然だ。
実際にこのリートは最近分配金の増額を発表し、配当利回りは6％超となっている。価格も上がっているが、それ以上に配当利回りが上昇しているのだ。おいらが買ったときの配当利回りが5％程度だったのでそれがよくわかる。
2つ目のトーセイリートは東京近辺のオフィスビルに投資しているリートだ。地震がきたら相当ヤバいことになるとは思うが、やはり今後地価が上がっていくとすると人口が増えている東京付近だと思う。
なので東京付近の不動産をたくさん保有しているこのリートを買ってみた。その時の配当利回りが6％を超えていたのも買った理由だ。
いかがだったろうか。投資は完全に自己責任なので絶対においらのマネはしないほうがいいとは思うが、Jリートは調べてみるだけでも結構楽しいので銘柄をチェックしてみるのはおすすめだ。
各Jリートが保有する不動産はグーグルストリートビューで確認することも出来るので、自分が保有したり買おうと思っている不動産を見てみて、「わいは不動産オーナーなんや！！」と叫び声を上げてみるのも一興だ。
おや、またマッチングアプリから通知だ。もてる男は忙しい。メッセージを確認しないといけないからこのあたりで終わりとしよう。
どれどれ。
震える手でスマホを開きメッセージを確認する。この瞬間が最高にスリリングで胸がときめく。なんと言っても運命の相手がこの画面の向こう側に待っているかもしれないのだ。
ー返信して下さい！！おはなししたいです！！ー
さっきのおっさんだった。
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