Jリートの分配金が激減する重大なリスクについて
高配当な銘柄を日本株式市場で探そうとしたとき、真っ先にその候補となるのが不動産からの収益を投資家に分配してくれる仕組みを持つJリートだ。
そのため、高配当株投資家にもJリートは絶大な人気を誇っており、多くの投資家たちがJリートをポートフォリオに組み込んでいるのだが、そんなJリートを買う目的と言えば、もちろんのことながら配当利回りの高さだというケースが多い。
というのも、Jリートは不動産からの収益のほとんどを投資家に還元する仕組みになっているので、通常の株式よりも多く分配金を支払ってくれるケースが多いからだ。
そのため、いわゆる高配当株と呼ばれる銘柄の配当金と同等か、あるいはそれ以上の分配金を支払ってくれるJリートを買う投資家が多かったのだ。
しかし、コロナショックによって不動産を取り巻く環境は一変してしまい、さらには今現在不動産投資家やJリートを保有する投資家にも重大なリスクとなるような動きが今現在広がりを見せている。
どういう事かというと、米国ではコロナウイルスの感染拡大によって経済が完全ストップしてしまっているため、失業者や店を閉めざるを得ない事業主が激増しているため、アパートの家賃やオフィスの賃料を支払えなくっているのだ。
家賃を支払えない人々と家賃を受取れない大家たち
ーレントストライキー
という言葉が現在徐々に認知度を高めているのだが、要するに給与などの収入が断たれた労働者たちが家賃やオフィス賃料を支払えなくなり、大家に対して家賃の減額交渉や支払い拒否などを起こっているのだ。
そして、これが一部の地域だけではなく、米国のいたるところで勃発しており、もはや収集がつかないような状況になってきているのだ。
大家側としても、今店子に抜けられても新たに入る入居者や事業主を見つけるのは困難なため、家賃の延納や減額に応じざるを得ないような状況なのだ。
ただ、これはあくまでも「今」の段階の話で、今後さらに新型コロナによる経済停滞が続いた場合、大家である不動産投資家の中にはローンの返済が滞ってデフォルト状態になってしまう人も激増していく可能性がある。
さらには、その場合そういった投資家に融資をしている金融機関もローンの焦げ付きによる影響を受けることになる。
そのため、米国で長期間レントストライキが続くような状況が継続されれば、様々なところに影響が波及していく可能性が高いだろう。
そして、これは決して対岸の火事などではなく、日本でも今後は広がっていく可能性が高いだろう。
社会をお金が循環しないと経済は破壊される
ところで、このように大家に家賃が支払われない、大家がローンを返済できないので銀行の融資が焦げ付く、みたいな流れが螺旋のように広がっていくと、経済全体にお金が循環しないような状態になってしまう。
その状態が社会全体に広がっていくと、最終的には経済が破壊されてしまい、税金も支払われなくなり、地方自治体が破綻するなど凄まじいことになる可能性がある。
なので、個人的には今現在の自粛してコロナを抑え込む流れは、どこかで終わりを迎える可能性があると考えている。
というか、どう考えてもこの状態を継続することは不可能なので、どこかでコロナと共存して経済活動を以前までと同様に再開するしかないだろう。
ただ、コロナ自体の性質が変わるわけではないので、感染を恐れた人々が東京から抜け出して東京の人口が減って地方都市の人口が増えるという可能性もあるように思う。
そうなると、銀座や丸の内などの今は超一等地で不動産価格が恐ろしいほど高騰していた場所の不動産価格が下落していく可能性があるだろう。
いずれにせよ、アフターコロナの世界では、今までは当たり前とされていた様々な常識が一変してしまう可能性が高いんだろうね。
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