今現在の株式市場でいったいどの銘柄がインカムゲイン資産として魅力的に見えるかというと、それは何といっても多くの配当金を投資家に支払ってくれるJリート以外にはないだろう。
というのも、Jリートはその利益のほとんどを投資家に還元するという仕組みになっているため、直近の好景気環境において賃料や不動産価格が伸び続けていた影響で配当金の額が増え続けていたのだ。
そのため、直近のコロナショックによる株価の暴落により配当利回りが急上昇し、表面上は相当魅力的な配当利回りの水準になっているからだ。
特に、ホテル系のJリートなどは配当利回りが7％以上まで上昇していたりと、インカムゲイン投資家にとってはありえないくらい魅力的な投資環境が整っているのだ。
しかしながら、今からJリートへの投資を検討する場合はきちんとどのようなリスクがあるのか、という点については考えておくべきだろう。
というのも、今現在の不動産産業が置かれている環境は、限りなくハードだからだ。
基本的に不動産というのは景気の状況によって値段が左右される資産になるため、今後コロナウイルスによって世界的な不況が進んだとすると、かなり資産価値というのは下がることが予測される。
そのため、世界中でリートが暴落していたわけだが、インカムゲイン投資家が最も注目すべきは、リートが生み出す「利益」についてだろう。
オフィス系リートやホテル系リートは要注意
いったいなぜ、Jリートへ投資をする場合に不動産が生み出す利益に着目する必要があるかというと、それはJリートの分配金の源泉は不動産が生み出す「利益」だからだ。
そのため、保有している不動産が生み出す「賃料」という利益が減少する可能性がある場合は要注意だろう。
中でも、オフィス系のリートやホテル系のリートについてはかなり注意が必要だ。
というのも、これらのJリートが保有している不動産は景気にかなり利益を左右されるケースが多く、このままの状況が続いた場合には劇的に利益が減ってしまい、支払われる分配金が減配される可能性があるからだ。
景気が悪化していくような場面になると、オフィスを借りようという企業も減るだろうし、さらにはホテルに泊まる観光客も激減する可能性が高い。
なので、それらの不動産を中に多く保有しているJリートの分配金もこれから減配されていく可能性が高いだろう。
そういったことを考慮し、下落する資産価値も考慮に入れたうえでNAV倍率や保有不動産を確認して買いを入れる必要があるんだろうね、今のJリートについては。
リモートが普通になった世界で不動産は必要なのか
ところで、最近はコロナウイルスで多くの人々が家の中に引き込もるような生活を余儀なくされているような状況下なのだが、その影響で様々な産業に影響が出始めている。
というのも、人々がこれまで外に出ることで消費されていた物やサービスなんかが、人々が外に出ないようになった結果売上が激減しているからだ。
例えば、タピオカドリンクなんかはその最たる例で、一時期は爆発的に流行っていて、並ばないと買えないくらいだったが、最近前を通ってみると誰も並んでいない状態になっていた。
他にも、様々な店や企業に影響が出てきているのだが、今後人々がリモートに慣れ続けた結果、あまり外に出ないような生活が一般的になると、テナントやオフィス需要が激減する可能性がある。
そうなってしまうと、これまでの不動産の価値自体について基礎が崩れてしまう可能性がある。
つまりは、スモールスペースだけで多くの人々のニーズが満たせるようになれば、最終的にはこれまでのような大規模なスペースを提供する不動産が不要になる可能性もある。
これは、不動産にだけ言えることではないのだが、COVID19が過ぎ去った後の世界と言うのは激変している可能性が高いんだろうね。
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