高配当なJリートは債券利回りの低下でさらに株価が上昇するのか
高配当な投資先として人気のJリートの価格が最近、上昇したまま高止まりしている。
Jリートは、複数の不動産に投資をするタイプの金融商品で、証券化されているため東証で売買することが可能だ。
リートとは、不動産からの利益を得ることが出来る受益証券のことで、少額から不動産へ投資ができることから一部の投資家たちには人気がある投資商品だ。
しかし、リーマンショック時に複数のJリートが暴落したり、毎月分配型投資信託の販売につき金融庁から言及があった際に価格が低下したことから、配当利回りは高いがなんとなく近寄りがたい投資商品だというイメージを持っている人も多い。
そんなJリートだが、最近はJリートの指数が過去最高値の2000円を突破しており、利回りは高いが価格は上がらないというここ数年のイメージを完全に払しょくしつつある。
そんなJリートだが、最近では外国人投資家からの買いもかなり入っているようで、価格に安定感が出てきている。
しかし、少し以前までは人気が無かったJリートの価格が、なぜここにきて指数が過去最高値を更新するほどに上昇しているのだろうか？
その理由を、少し考えていこう。
債券の利回りが低下すると利回り商品が買われる
最近、米国の利下げが話題となっているが、債券の利回りが低下すると利回り商品が買われるケースが多い。
というのも、利回りの高い債券が無くなっていくと、ファンドや機関投資などが代位の金融商品を求めるようになり、その結果利回りが高いJリートが買われたりするのだ。
ただ、単に利回りが高いだけで買われるというわけではなく、やはりある程度の価値があると考えられるものが買われやすい。
Jリートの場合は、日本の不動産自体が海外の不動産と比べるとまだ価格が安いので、そういった割安な不動産を含んでいて、利回りが高いJリートが再評価されているのだ。
そのため、今後世界的に利下げが進むようであれば、逆にJリートの価格は安定する可能性が高いように思う。
また、日本国内も当分利上げすることはなさそうな環境が続いているので、借金のレバレッジを効かせて不動産を取得するJリートにとっては非常に有利な環境が続いていく可能性が高い。
なので、今後もJリートは債券等の利回り商品の代わりに買われていく可能性が高いように思う。
配当利回りだけを見てJリートを買えばいいのか？
ところで、Jリートといっても最近では様々な種類のものが上場されており、一体どれを選べばいいのか分からないという人も多い。
その場合、配当利回りが高いものを機械的に買っていけばいいのかというと、そうでもないのではないか？というのが個人的な意見だ。
というのも、Jリートとは不動産の集合体なので、そのリートが保有している不動産が安定的に利益を生み出すのか、また、不動産価格の上昇により価値が上がるのかも考慮したうえで銘柄を選別した方がいいように思うからだ。
例えば、日本ビルファンドという有名なリートがあるが、このリートは東京23区内に優良な不動産(ビル)を大量に保有しており、含み益の増加と歩調を合わせて価格も上昇している。
一方で、日本ビルファンドは配当利回りは2.8％と高くないが、これは内部再投資により不動産の数を増やすことに注力しているからだ。
Jリートの一番の魅力は分配金だが、単年で不動産を売却して高い分配金を支払っているものよりも、安定的な賃貸収入で一定の配当金を支払ってくれるものの方が安定感が高い。
なので、直近数年の分配金の推移は必ず確認しておいたほうがいいだろう。
また、保有している不動産の内容や稼働率などから、今後に不安がないのか確認しておくことも大切だと思う。
そういった注意点に留意したうえで、自分好みのJリートを選んでポートフォリオに組み込むのは悪くはないだろう。
ただし、自分としては金利が上昇しそうな雰囲気になってきたら、土地バブルが同時並行で起きない限りは売却した方がいいように思う。
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