今現在、株式市場が大暴落したことにより、多くの高配当株投資家たちが悲鳴を上げている状態なのだが、当然のことながらJリートの価格も暴落してしまっている。
Jリートはその構造上、計上した利益のほとんどを投資家に還元する仕組みになっているため、高配当株を好む投資家たちには非常に人気があるのだが、そんなJリートでさえ今回の暴落には無力だったのだ。
最近のJリートは例え株式が暴落しているような状況でも下がらなかったりと、比較的株式の値動きの相関性が薄れていた面があったのだが、ここにきてコロナショックという未曽有の経済危機に襲われてしまったため、一気にその状態は崩れ去ってしまった。
今月は1日でJリートの時価総額が一気に１０％以上も吹っ飛んでしまうという地獄絵図のような場面があったが、文字通り市場はパニック状態になってしまっている。
特にJリートへ投資をしている投資家たちが恐れているのが、この先Jリートがきちんと分配金を支払えなくなるのではないのか、という点についてだ。
というのも、前述したとおりJリートは配当金を目的として買う人が多い完全なインカム資産なので、分配金がなくなると一気に人気が下落してしまう傾向があるからだ。
さて、Jリートは分配金を支払ってくれるから人気があるインカムゲイン銘柄なのだが、その分配金はいったいどこから支払われるのかを考えることは非常に重要だ。
Jリートの中には様々な種類のものがあり、そういった種類のものの中からどれがまだ分配金を支払えるのかを考える必要があるからだ。
Jリートの分配金がどこから、どのようにして支払われるのかは、そのJリートが保有している資産の内容によって変わってくる。
・ホテル系→ホテルの宿泊費
・オフィス系→オフィス賃料
・流通系→流通施設使用料
・住宅系→家賃
このように文字にして分けてみると頭がスッキリして、どのJリートが分配金という面において今後支払い余力があるのかが分かる。
この中でコロナウイルスの影響を最も受けるのは、ほぼ間違いなくホテル系のJリートだろう。
というのも、ホテル系のJリートについては保有している資産がホテルで、分配金の源泉がホテルの賃料や宿泊料になるからだ。
現在、入国制限などが課せられている状況下なので、外国人観光客が全く来ない状況になっているため、宿泊料が激減してしまっているような状況だ。
なので、今後は分配金の支払いが減額される可能性が非常に高い。
一方で、この中でまだ分配金の減額が緩やかだろうと思われるのが、住宅系のJリートだ。
コロナショックの影響を最も受けにくいJリートは、恐らくは住宅系のJリートだろう。
というのも、例えコロナがこようが株式市場が暴落しようが、自分も含めて人々は家賃を支払い続けないといけないからだ。
むろん、より安い家賃の物件を求める人が増えるという傾向が出てきて、家賃全体が低下するかもはしれないが、少なくとJリートは保有する物件の収入が激減する可能性は今のところは低いように思う。
かといって安全かというと、まったくそんなことはなく、株価自体は大きく下落する可能性が高いと言える。
一方で、家賃が激減する可能性はここから社会環境が激変しないと考え難いため、分配金の継続性という面では他のJリートとくらべてアドバンテージはあるだろう。
Jリートは現在完全叩き売り状態なので、こういった個別株を買うのもいいかもしれないが、個人的には指数でも十分配当利回りが高いので、それでいいような気もしている。
どちらにしろ、こういった場面でないと買えない銘柄も出てくるはずなので、Jリート市場も注視していきたいところだね。
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