Jリートの中でも配当利回りが10％以上の銘柄に投資するリスクについて
配当利回りが高く、投資家たちに不労所得である配当金を多く支払ってくれる銘柄として人気のJリートは、株雑誌なんかでもよく取り上げられていて、非常に人気がある投資先だ。
Jリートは不動産を保有している運営体が株式市場に上場している証券を買うことにより、資金力の少ない個人投資家であっても不動産へ間接投資が出来るため、不動産に投資をしたいけれども資金力がない個人投資家にぴったりの投資対象だと言える。
そんなJリートだが、直近のコロナショックより株価が激下がりしており、配当利回りが10％以上の銘柄が現れるなど、とんでもない状態になってしまっている。
というのも、Jリートは不動産に間接投資をする投資対象であると前述したのだが、その不動産の稼働率が今回のコロナショックで激減してしまっているからだ。
例えば、商業施設やホテルなどは「人」が移動出来なくなってしまっている現状では、稼働率が劇的に下がってしまっている。
不動産の稼働率が下がれば、当然のことながら不動産収入も減ってしまうので、その結果利益も減少してしまう。
利益が減少してしまうと、Jリートの配当金も減ってしまうので、当然のことながら未来を予測してそれを織り込むことで価格が決定される株価も下がってしまっているのだ。
ただ、配当利回りが10％を超えるJリートはさすがに投資妙味があるため、投資をしたくなるのが投資家の性だろう。
配当利回り10％といえば、100万円を投資すると不労所得である配当金が10万円も受け取れる計算になるわけだからね。
その不動産は利益を生み出し続けるのかを考える
さて、Jリートに投資をする場合に考えないといけないのが、当然のことながらそのJリートが保有する不動産が利益を生み出すのか、という点についてだが、その理由は前述した通りに配当金の原資である利益が激減するとJリートの配当金も減ってしまう可能性があるからだ。
なので、現在配当利回りが10％を超えている超高配当なJリートが保有している不動産をチェックし、その不動産が利益を生み出すのかどうか、という点について考える必要がある。
ちなみに、今配当利回りが10％を超えている銘柄については、その不動産ポートフォリオのほとんどがホテルとなっており、今後の利益減少は確実だと言っていい。
というのも、ホテルについては現在海外からの観光客が完全と言っていいレベルでストップしてしまっており、さらには日本国内でも非常事態宣言による自粛のスタートで、もはや利益を生み出すのが不可能といった感じになってしまっているからだ。
この事態はどのJリートも予測していなかったので、今後どのように対処していくのかは興味深いところだ。
Jリートの配当金と景気の相関性
それにしても、非常事態宣言後の東京の街はおどろくほどガランとしていて、渋谷の交差点はこれほど広かったのか、と驚いている人も多いようだが、ここまでコロナウイルスによって「人」が街から消えるなんて、3月上旬のころは誰も考えていなかっただろう。
東京にしても大阪にしても、すでにコロナウイルスがオーバーシュート状態で、今後日本経済は一体どうなってしまうのか、と考え込んでしまうほどそのダメージは凄まじい。
そんな中、当然のことながら日本の景気は後退するわけだが、そうなるとJリートの配当金もどんどん減っていく可能性が高い。
その理由は、ホテル系や商業施設系のJリートに代表されるように、Jリートの中にもそういった景気に連動して利益の額が増減していく銘柄が多い。
あまり注目されないが、Jリートが保有する不動産を売却する際の価格も今後は下がっていく可能性が高いので、その点も今後はJリートの分配金に影響を及ぼす可能性が高いだろう。
今現在のJリートの価格は、将来の配当金の減額や不動産価値の低下を織り込めていないように思うのだが、株にしてもJリートにしても、価格が下がれば下がるほど投資妙味自体は増すため、今後もJリートの価格には注目していきたいところだ。
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