今週、Jリートの指数が1日で１０％以上も暴落するという異常事態があったのだが、その影響でJリートの配当利回りが急上昇している。
Jリートは不動産上場型投資信託なので、中に日本各地の不動産をたっぷりと詰め合わせてある、不動産のギフトセットみたいな金融商品なのだが、その平均値である指数が１０％以上も暴落しているということは、冷静に考えて異常事態だと言っていいだろう。
というのも、Jリートは借入金で運用しているケースも多く、長期金利などが上昇すれば経営に不安が出てくるケースもあるだろうが、今は完全にカネ余りの状態がアベノミクスによって続いている。
コロナショックによって確かに世の中は自粛ムード前回で、株価は連日のように大暴落で安値を更新し、投資家たちは大ダメージを負っている。
しかしながら、それでJリートが保有している不動産の価値がすぐに大きく下がるわけではないし、確かに分配金は減額されるだろうが、JリートのPBRを指し表す指標であるNAV倍率も驚異的な低さになっている。
そう考えると、一気にJリートの価格がここまで下落するのは、異常事態に乗っかって儲けようという売りが入っていると考えていいように思う。
Jリートと言えば、インカムゲインをもたらしてくれる代表的な銘柄で、不労所所得で暮らす配当金生活にも欠かせない銘柄なのだが、果たして今後の配当金の支払いはどうなっていくのだろうか？
現在のJリートの下落の中でも最も信じられないのが、最古参の超優良Jリートである日本ビルファンドのNAV倍率までもが１倍以下になっていることだ。
日本ビルファンドは都心に優良不動産を持ち、有利子負債比率も５０％を下回っており、さらには内部留保をしていく運用方針なので資産が成長しやすい設計のJリートだ。
そんな超優良Jリートの分配金利回りが４％近くまで上昇し、まさに叩き売り状態となっているのだ。
普通に考えれば、これはまずありえないような状況なのだが、多くの人がコロナショックによる景気後退による不動産価格の下落や、Jリートの有利子負債の多さによる赤字への耐性を懸念しているのだろう。
ただ、個人的には確かに危ないのもあるかもしれないが、そもそも日本の銀行はお金を貸す先を必死で探さないと経営が行き詰っているような状態なので、ある程度実績のあるJリートには資金を提供すると考えた方が自然だろう。
スポンサー系列の銀行であれば、貸さない、ということはまずないのではないだろうか。
そう考えると、デフォルトする確率や減配の可能性を含めても、Jリートの価格はまさに平均値で見ても異常値になってきているように思う。
今現在のこの状況下においては、多くの投資家たちが資産を現金に換金したがっており、したがって多くの資産がそれに連動して価格が下がっている状況なのだ。
こういった暴落市場で儲けようとする人が大量に売りを仕掛けている影響もあるだろう。
なので、もはや今は何やってもダメ、という可能性があるので、高配当株やJリートを投げ売りしないという選択肢もあるのだが、ここまでの暴落を目の前にすると誰もがうろたえて冷静な判断が下せなくなるだろう。
そうなのであれば、リスクの取りすぎである可能性もあるので、リスク資産の割合を圧縮するのも方法の一つだろう。
ただ一つ、自分が個人的に思うのは、株やJリートの指数がここまで下がるのは完全な異常事態だ。
先日の記事で、今回の暴落でVOOを買ったと書いたが、VOOの配当利回りは現状３％程度と完全な異常値になっている。
また、Jリートの平均利回り６％も完全な異常値だろう。
今後、さらに異常な数字が飛び出してくる可能性もあるが、それは、案外資産入れ替えのチャンスである可能性もあると思うね、個人的には。
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