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【配当利回り4%超】ECの成立に欠かせない物件を集めたJリート

おいっす~!!

本日、豪の水族館で♂のペンギンカップルが誕生した、という記事を見かけてブログを執筆しようと思ったのだが、さすがに下らなさすぎるのでやめておいた。

一応、本ブログは投資ブログ、というか投資をやっている人のブログを標榜しているので、いくらなんでもペンギンの♂カップルの話題はないと思ったのだ。

まあ、深田恭子磯山さやかの記事も同じレベルかもしれないが...。

実は最近、もう普通の投資ブログの感じで記事を書くのに非常に飽きてきている。

そのため、今後はもう自分が好きなことをメチャクチャに書きまくろうかと思っている。

8~9月と、それなりにPVを意識した記事を書きまくって、ある程度のアクセス数を集めるという経験は出来たので、もう後は自分が好きなように書こうかと思っているのだ。

そのため、次回の記事は「衝撃の事実が発覚!!豪の水族館でペンギンの♂カップルが誕生!!」というタイトルにしようと思う。

🐧 🐧 🐧

さて、ペンギンのゲイカップルの話はどうでもいいとして、今回はおいらが好きなJリートの話をしようと思う。

おいらがJリートが好きな理由は、Jリートに投資していると、何となく投資をしているという実感が湧きやすいからだ。

不動産を投資対象としたJリートに投資をすることで、マンションやホテル、それに商業施設など、我々が日常的に使用する物件に投資することが出来る。

そして、そこから得られた賃料等の利益が、分配金として投資家にバックされる。

Jリートは利益の90%以上を投資家に還元する代わりに、法人税の優遇措置を受けることが出来る仕組みのため、基本的に利回りを期待して投資する金融商品だ。

そのため、値上がり益はあまり期待できないが、安定的なインカムゲインが期待できる。

自分が保有しているリートが所有する物件を、ストリートビューなどで見ていると、なんとなく投資をしているという時間が湧いてくるし、投資家として日本の経済活動に参加しているという気分にもなってくる。

現在のJリートの平均利回りは4%を超えているので、ETF等で保有するのもいいかもしれないが、おいらは個別のJリートが好きだ。

以前、有名なファンドマネジャーの方が書いた本で、個人投資家向けのポートフォリオというものを紹介していたが、その中にJリートのETFも含まれていたんだよな...。

最近は、景気がピークアウトするのではないか、消費税増税で日本の経済活動が停滞するのではないかと囁かれているが、日本の金利が急上昇しない限りは、案外Jリートの業績事態は大丈夫なんじゃないかとおいらは思っている。

むしろ、今後よりニーズの高まる物件を保有しているJリートの業績は上昇し、分配金の額も増額されていくのではないかと期待しているくらいだ。

一番いいかな、と思っているのはホテル型だが、もう一つ今後の日本社会において、より重要度が増してくると思うJリートについて紹介しよう。

🐧 🐧 🐧

皆さんは、10月に入ってからAmazonや楽天などで買い物をしただろうか?

おいらは、楽天でコンタクトレンズを購入したのだが、恐らくこのブログを見ている方の中にも、そういったECを利用して10月に商品を購入したという人は多いと思う。

近年、様々な産業でEC化が進んでいるといわれているが、BtoCのEC化率は、2017年の時点で6%弱となっており、これからまだまだ市場の拡大が見込めると考えられている。ちなみに、BtoCとは、企業対消費者取引のことを指す。

BtoCではもっとEC化が進んでると思っていたので、これは意外だった。まだまだ、日本の国民はショッピングセンターや小売り店で買い物をしているというわけだ。

しかし、今後はBtoC市場でも相当な勢いでEC化が進んでいくのではないかと思う。

なぜかというと、ECが便利だというのもあるが、それ以上に人手不足問題が、ショッピングセンターや各種小売店の営業にかなり影響をもたらすのではないかと考えるからだ。

基本的に、アパレルショップやスーパー、それからショッピングセンターなどで働く従業員の給料はかなり安い。

おいらの知り合いにもアパレルショップで働いている子がいたが、「安くてやってらんないのよ~」と言って、2年ほどで事務職に転職をしていた。

ほかにも、ショッピングセンターで働いていた友人等何人かに実際に聞いたことがあるが、やはり給与水準が平均にくらべて非常に低い。

おまけに、福利厚生や有休の取得などの労働条件もあまりよろしくない場合も多い。

そのため、結構な割合の人が辞めるらしく、人の入れ替わりも相当激しいと聞く。

これまでは、労働市場が買い手市場だったため何とかそれでやってこれたが、人手不足問題が深刻化してきた影響で、これまでは取らなかったような人材を採用する企業も増えてきている。

そのため、安価な給与水準で働いてくれる人材が、今後はどんどん減少していくのではないかと思うのだ。

すると、給与水準を上げたり、労働環境を改善したりしないとならなくなるが、そうなると利益率が圧迫されてしまう。

その結果、商品の販売価格を値下げ出来なくなったり、利益率が落ちた店舗を維持できなくなったりする。

利益率が落ちる店舗というのは、大体の場合郊外や地方のはずれの店舗等なので、そういった地域の店を閉店すると、その地域の売上をECに浸食される可能性が非常に高いと思う。

そんな感じの悪循環が今後も続いていき、結果としてBtoC市場におけるEC化率が上昇していくのではないかと思っている。

🐧 🐧 🐧

そんなEC化時代に必須なのが、何といっても物流施設だ。

アルバイトで行ったことのある人なら分かると思うが、異常に段ボール臭く、広大な規模を誇っている場合が多いあの巨大施設のことだ。

様々な運送会社のトラックが物流施設に乗り入れ、荷物を遠隔地まで運んでいく。中国地方から関東、北陸から関東、大阪から福岡など、長距離トラックで運ばれた荷物は物流センターを経由し、各都市へと運ばれていくのだ。

そういった物流施設が存在しているおかげで、全国に様々な商品が届けられ、我々は豊かな日常生活を過ごすことが出来るのだ。

そんな物流施設に投資するリートが、日本ロジティクスファンド投資法人だ。

ほかにも物流施設型のリートは何個かあるのだが、おいら的にはこの日本ロジティクスが何となくいいような気がする。

関東圏に細かく物件が分散されており、なおかつ大阪、福岡、仙台など、地方の拠点都市にも流通施設を保有している。

また、運用を開始してから13年以上経過しており、有利子負債も少なく、格付けも高い。

割安度合いを測るNAV倍率も、1倍以内なので割安の部類に入る。

資産運用会社が三井物産系なのも、何となく信頼できる感じがする。

さらに、分配金も年々増配されているので、将来的に今現在の分配金利回りを超過する可能性も高いと思う。

HPを見ると、有利子負債の借入先も詳細に公開していて非常に好印象だ。

興味がある方は、ご自身でファンドのHPや所有物件、それから運用状況をキチンと確認してから購入を検討することをお勧めする。

おいらの情報はスーパーアバウトなので、決して投資の参考になどにしないように。

でもまあ、HPを見ると中々いい感じなので、興味があれば一度見てみるくらいはいいと思う。

それにしても...Jリートは人気ないね笑。

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